Văn phòng hạng B là gì? Định nghĩa, tiêu chí và gợi ý lựa chọn

Văn phòng hạng B là loại tòa nhà văn phòng có chất lượng tốt với mức giá hợp lý, thường nằm ở vị trí thuận tiện gần trung tâm nhưng không có đầy đủ tiện ích cao cấp như văn phòng hạng A. Đây là lựa chọn phổ biến cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, startup muốn tối ưu chi phí mà vẫn đảm bảo không gian làm việc chuyên nghiệp.

1. Văn phòng hạng B là gì?

1.1. Khái niệm văn phòng hạng B theo tiêu chuẩn quốc tế

Dẫn chiếu từ chuẩn BOMA (Building Owners and Managers Association), tiêu chuẩn phân hạng văn phòng thương mại: Văn phòng hạng B là loại tòa nhà có chất lượng tốt, nhưng không nằm ở vị trí trung tâm hoặc thiếu một số tiện ích cao cấp như văn phòng hạng A. BOMA định nghĩa văn phòng hạng B là những tòa nhà “cạnh tranh với nhiều loại người dùng khác nhau với mức giá thuê ở mức trung bình của thị trường”.

Đặc điểm chính của văn phòng hạng B theo BOMA:

• Có tính năng chức năng, giá cả phải chăng, vị trí tốt.
• Thường từ 10-20 năm, có sức hấp dẫn thị giác từ khá đến tốt, vị trí khá thuận lợi.
• Được bảo trì tốt với hệ thống HVAC và thang máy hoạt động bình thường nhưng không phải hàng đầu

1.2. Thực trạng và định nghĩa tại Việt Nam

Tại Việt Nam, các đơn vị như CBRE, Colliers và Savills đều áp dụng hệ thống phân loại tòa nhà cao tầng theo tiêu chuẩn riêng của họ, có điều chỉnh phù hợp với điều kiện thị trường và các tòa nhà hiện có trên thị trường.

Savills Việt Nam đã giới thiệu hệ thống phân hạng văn phòng vào năm 2004, sử dụng các tiêu chuẩn quốc tế được chấp nhận rộng rãi trong ngành, kết hợp với điều kiện thị trường Việt Nam. Theo hệ thống đánh giá của Savills, văn phòng hạng B phải có điểm số ít nhất 65, gần các dự án thương mại khác và giao thông công cộng, có các tính năng ESG ở mức trung bình, tiêu chuẩn phát triển, dịch vụ thang máy và công nghệ tốt.

Ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, văn phòng hạng B chiếm tỷ trọng lớn – 49% tại Hà Nội và 42% tại TP.HCM trong quý I/2023 do chi phí hợp lý, đáp ứng nhu cầu của nhiều loại hình doanh nghiệp.

2. 5 tiêu chuẩn đánh giá văn phòng hạng B

Theo tổng hợp từ CBRE, Savills và BOMA, các tiêu chí được chia thành các nhóm cụ thể:

2.1. Tiêu chuẩn về vị trí

• Nằm gần trung tâm hoặc khu vực có giao thông thuận lợi (không bắt buộc ở khu lõi trung tâm – CBD)
• Gần các tuyến đường chính, phương tiện công cộng
• Có thể nằm trong các khu đô thị hoặc trung tâm hành chính mới

2.2. Tiêu chuẩn về thiết kế và cơ sở hạ tầng

Bên cạnh việc tuân thủ các tiêu chuẩn Việt Nam về thiết kế văn phòng hiện hành để đảm bảo công năng, văn phòng hạng B thường đáp ứng các tiêu chí cụ thể sau:

• Tòa nhà từ 5–15 tầng, có 1–3 thang máy (thang máy tốc độ vừa)
• Mặt sàn linh hoạt, phù hợp chia nhỏ hoặc gộp diện tích
• Trần thạch cao tiêu chuẩn, sàn kỹ thuật hoặc gạch men cơ bản
• Hành lang, sảnh đón tương đối rộng, có khu vực lễ tân
• Có hệ thống điều hòa trung tâm hoặc cục bộ

2.3. Tiêu chuẩn về tiện ích và kỹ thuật tòa nhà

• Hệ thống điện dự phòng (ít nhất 50–100% nhu cầu thiết yếu)
• Hệ thống PCCC tự động, đạt chuẩn QCVN 06:2022/BXD, QCVN 06:2022/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình
• Hệ thống kiểm soát ra vào, camera giám sát cơ bản

2.4. Dịch vụ vận hành và quản lý tòa nhà

• Có đơn vị quản lý chuyên nghiệp (chưa bắt buộc phải là quốc tế như Savills, CBRE)
• Nhân viên bảo vệ, vệ sinh, tiếp tân được đào tạo cơ bản
• Thời gian hoạt động linh hoạt (ít nhất từ 7h đến 19h, từ thứ 2 đến thứ 7)

2.5. Giá thuê và chi phí dịch vụ

• Mức giá phổ biến tại TP.HCM và Hà Nội (năm 2024): từ 18 – 28 USD/m²/tháng bao gồm VAT và phí dịch vụ
• Phí dịch vụ minh bạch: điện, nước, bảo trì, bảo vệ, vệ sinh…

3. So sánh văn phòng hạng A – B – C

Bảng so sánh nhanh các tiêu chí chính

Đối tượng phù hợp với văn phòng hạng B:

• DN SME (Doanh nghiệp vừa và nhỏ)
• Startup, công ty công nghệ
• Các công ty logistics, BPO, dịch vụ pháp lý, kế toán…
• v.v.

4. Ưu điểm và hạn chế của văn phòng hạng B

4.1. Ưu điểm nổi bật

• Chi phí hợp lý – Tối ưu ngân sách: Đây là ưu điểm lớn nhất của văn phòng hạng B. Với mức giá thuê cạnh tranh hơn đáng kể so với hạng A, doanh nghiệp có thể tiết kiệm một khoản ngân sách đáng kể để tái đầu tư vào hoạt động kinh doanh, marketing hoặc nâng cao phúc lợi cho nhân viên.
• Vị trí vẫn thuận tiện: Nhiều tòa nhà hạng B vẫn tọa lạc tại các vị trí trung tâm hoặc các trục đường lớn, dễ dàng kết nối giao thông. Doanh nghiệp vẫn có thể sở hữu một địa chỉ kinh doanh thuận lợi mà không phải trả mức giá “vàng” như ở các tòa nhà hạng A biểu tượng.
• Dễ mở rộng – Hợp đồng thuê linh hoạt: Các điều khoản cho thuê tại văn phòng hạng B thường linh hoạt hơn, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ hoặc các startup dễ dàng đàm phán. Khả năng tìm kiếm mặt bằng trống để mở rộng quy mô trong cùng tòa nhà cũng thường cao hơn.

4.2. Một số hạn chế cần cân nhắc

• Tiện ích không quá cao cấp: Các tiện ích chung như sảnh lễ tân, hệ thống thang máy, điều hòa không khí (HVAC) có thể không hiện đại và sang trọng bằng hạng A. Tòa nhà có thể cũ hơn và thiết kế kiến trúc không phải là các công trình biểu tượng.
• Vị trí có thể không phù hợp với thương hiệu cần sự sang trọng: Đối với các công ty trong lĩnh vực tài chính, luật, hoặc các thương hiệu xa xỉ cần một địa chỉ danh giá để khẳng định vị thế, vị trí của một số tòa nhà hạng B có thể chưa đáp ứng được yêu cầu về hình ảnh thương hiệu.
• Quản lý tòa nhà chưa chuyên nghiệp như hạng A: Đội ngũ quản lý, an ninh, vệ sinh có thể không đạt tiêu chuẩn cao nhất. Thời gian phản hồi và xử lý các vấn đề kỹ thuật đôi khi chậm hơn so với các tòa nhà được quản lý bởi các đơn vị quốc tế.

5. Gợi ý một số tòa nhà văn phòng hạng B tiêu biểu tại Việt Nam

Dưới đây là danh sách tham khảo một số tòa nhà văn phòng hạng B nổi bật tại hai thành phố lớn. Lưu ý: Danh sách có thể thay đổi theo thời gian và tình hình cho thuê thực tế.

5.1. Tại TP.HCM

• AB Tower
• CII Tower
• Empress Tower
• Central Plaza

(Tham khảo từ Savills Vietnam: https://www.savills.com.vn)

5.2. Tại Hà Nội

• VCCI Tower
• The West
• Eurowindow Multi Complex
• CMC Tower

(Tham khảo từ CBRE Vietnam: https://www.cbrevietnam.com)

6. Lưu ý khi lựa chọn thuê văn phòng hạng B

Để đảm bảo lựa chọn được một không gian làm việc tối ưu và tránh các rủi ro không đáng có, bạn cần kiểm tra kỹ lưỡng các yếu tố sau:

6.1. Kiểm tra hợp đồng thuê chi tiết

Hãy đọc kỹ mọi điều khoản trong hợp đồng, đặc biệt chú ý đến: thời hạn thuê, điều khoản đặt cọc, các quy định về việc chấm dứt hợp đồng trước hạn, và quyền hạn của bạn trong việc cải tạo, sửa chữa văn phòng.

6.2. Phí dịch vụ và phụ phí khác

Giá thuê niêm yết chưa phải là chi phí cuối cùng. Bạn cần làm rõ các khoản phí khác như: phí quản lý (bao gồm những gì?), phí làm việc ngoài giờ (đặc biệt quan trọng nếu công ty bạn thường xuyên OT), và phí giữ xe cho nhân viên.

6.3. Uy tín chủ đầu tư và đơn vị quản lý

Hãy tìm hiểu về chủ đầu tư và đơn vị đang vận hành tòa nhà. Một đơn vị quản lý chuyên nghiệp sẽ đảm bảo tòa nhà được bảo trì tốt, các dịch vụ hoạt động ổn định và các vấn đề phát sinh được giải quyết nhanh chóng, ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm làm việc của nhân viên.

Văn phòng hạng B là một lựa chọn thông minh và cân bằng cho rất nhiều doanh nghiệp, giúp tối ưu hóa chi phí mà vẫn đảm bảo một môi trường làm việc chuyên nghiệp. Để nâng tầm không gian và khắc phục các hạn chế về mặt thẩm mỹ của một văn phòng hạng B, việc đầu tư vào thiết kế và thi công nội thất một cách chuyên nghiệp là vô cùng quan trọng.

Crystal Design TPL là đơn vị chuyên sâu về thiết kế và thi công nội thất văn phòng, có kinh nghiệm biến những không gian hạng B trở nên đẳng cấp và hiệu quả hơn. Để được tư vấn về việc cải tạo và kiến tạo không gian làm việc lý tưởng, hãy liên hệ ngay với chúng tôi!